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律师信息
  • 姓名 : 京佳律所
  • 职务 : 主任律师
  • 手机 : 135 5250 6396
  • 证号 : 11101200910754263
  • 机构 : 北京京佳律师事务所
  • 地址 : 北京市朝阳区郎家园16号永峰写字楼401
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承租人如何在处于弱势地位的情况下要回全部租金?
作者:京佳律所来源:找法网日期:2020年07月31日

【基本事实】

某家居公司(委托人、原告)租用了某科技公司(被告)场地经营展厅,签订有书面的租赁合同(合同期限5年),双方约定首笔租金12.5万元,原告支付了10万元,但始终未曾进场,被告亦未向原告交付涉案场地。

律师根据原告关于承租场地的相关描述,推测很可能该场地没有消防手续,也没有建设工程规划许可证,租赁合同的效力存在问题。

【原告要求】

根据合同约定,属于被告违约,现在想维权,要求被告承担违约责任,退还原告已经支付被告的租金。

【经办过程】

1.确定诉讼思路

在接到委托后律师迅速研究案情,制定诉讼策略。因发现被告租赁给原告的场地没有建设规划许可证,故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定,双方签订的租赁合同很有可能是无效的。

因此律师制定了对应的策略,要求确认合同无效,被告退还原告已经支付的租金10万元及利息,这样就能有效规避掉原告未能支付首笔尾款2.5万元的违约责任。

同时,即便合同无效,但被告若交付涉案场地,原告也实际使用的话,可能需要支付占用涉案场地期间的使用费。

2.锁定案件争议焦点

该合同是否为有效合同,以及被告是否向原告实际交付涉案场地。

3.原被告双方辩论过程

被告认为:

该合同为合法有效的合同;原告已经实际占有使用该场地,租赁合同已经实际履行。另被告反诉原告要求支付占有使用费30多万元。

原告认为:

虽然被告提供的证据想证明合同合法有效,但根据证据内容被告的主张无法律依据,根据相关法律规定合同应该无效,被告应该退还全部费用。

审理过程中,法院查明被告未能举证证明原告已经实际占有使用该场地,虽然原告和被告有关于装修的相关聊天记录,但被告并未实际向原告交付涉案场地。

原告申请调取涉案场地的建设规划许可证证明双方的合同为无效合同。涉案场地并未交付,原告并未实际占有使用,不应当支付被告占有使用费30多万元。

法院为被告律师开具调查令调取了涉案场地的建设规划许可证,但结果表明涉案场地并未取得建设规划许可证,证明了律师之前的推测。

被告辩称原告一直在占有使用涉案场地,否则为什么双方会就装修的问题一直在进行交涉,双方是租赁合同关系,一旦场地交付之后不管原告是装修还是其他均视为占有使用该场地,这也是本案最大的难点。

在庭审过程中,被告申请证人作证想证明已经实际交付原告涉案场地,但几次开庭过程中,被告关于场地交付的陈述前后矛盾,无法自圆其说。在律师良好的诉讼策略和丰富的实战经验支撑下,经询问被告证人确认以下事实:原告并未实际进场,且被告并未实际交付原告涉案场地。案件事实至此明了。

【案件结果】

后法院出具判决书支持了原告的全部诉讼请求,认定租赁合同无效以及判决被告退还原告已经全部支付的租金10万元。虽然被告对此进行了上诉,但是二审依然驳回了被告的上诉,维持原判。

【律师建议

1、在租赁商业性质房屋的时候,承租人一定要审查相关的土地权属规划、食品、卫生、消防等文件,以确保房屋能够正常用于商业经营;在租赁非商业性质房屋的时候也要尽量明确双方的权利义务,以免产生争议。

2、出租人也应当在转租时完善合法转租的相关文件,以免因审查不严而导致违约,最终需承担赔偿承租人损失的违约责任。

3、各方均应保存好关于房屋承租、合法转租、交付、占有使用、续约、解除等相关事宜的书面痕迹,这样即便产生争议也能“有话可说”。

以上内容由京佳律所律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电京佳律所律师咨询。

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